מה עושה עורך דין קניית דירה?
עורך דין קניית דירה מלווה את הרוכש מהשלב שבו נשקלת רכישת הנכס ועד להשלמת רישום הזכויות על שמו. תפקידו אינו מסתכם בניסוח חוזה המכר. עליו לבחון את מצבו המשפטי והרישומי של הנכס, לזהות מגבלות וסיכונים, להסדיר את תנאי התשלום, לדאוג לבטוחות המתאימות ולפקח על ביצוע התחייבויות הצדדים.
במסגרת הליווי עורך הדין בודק גם אילו מיסים, חובות, היטלים ותשלומים עשויים להשפיע על העסקה. בהתאם לממצאים, הוא מנהל את המשא ומתן המשפטי, עורך את הסכם המכר ומטפל במסמכים וברישומים הנדרשים עד להעברת הזכויות.
תפקידו של עורך דין קניית דירה בבדיקת הנכס ובניהול העסקה
ליווי משפטי נכון מאפשר לרוכש לקבל תמונה רחבה ככל האפשר לפני חתימה על התחייבות מחייבת. הבדיקות משתנות לפי סוג הנכס, מקום רישומו, זהות המוכר, אופן מימון הרכישה והמאפיינים התכנוניים של הדירה והבניין.
בדיקות הזכויות והרישום של הדירה
- אימות זהות בעלי הזכויות בנכס: יש לבדוק שהאדם המציג את עצמו כמוכר אכן רשום כבעל הזכויות או מוסמך לבצע את העסקה, וכי פרטי הדירה תואמים למסמכי הרישום.
- איתור פרטי הדירה בנסח הרישום: עורך הדין בוחן את נסח הטאבו ומוודא שניתן לזהות בו את הנכס המבוקש, לרבות הגוש, החלקה, תת־החלקה וההצמדות הרשומות לדירה.
- בדיקת הערות והגבלות הרשומות על הנכס: במסגרת הבדיקה יש לאתר הערות אזהרה, צווים, זכויות של צדדים שלישיים והגבלות אחרות העלולות להשפיע על האפשרות לרכוש את הדירה או לרשום אותה על שם הקונה.
- בדיקת זכויות הרשומות בחברה משכנת: כאשר הדירה עדיין אינה רשומה בטאבו, יש לקבל מהחברה המשכנת אישור זכויות ולבדוק את שרשרת העברת הזכויות ואת הנהלים הנדרשים להשלמת העסקה.
- בירור מעמד הזכויות מול רשות מקרקעי ישראל: בנכס המנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל יש לבחון את סוג הזכות, תנאי החכירה, הצורך באישורים ותשלומים והאם קיימות מגבלות על העברת הזכויות.
- איתור משכנתאות, שעבודים ועיקולים: עורך הדין בודק האם רובצות על הדירה משכנתאות, התחייבויות, שעבודים או עיקולים, ומתכנן כיצד ומתי הם יוסרו במסגרת העסקה.
- בירור מעמד הזכויות מול רשות מקרקעי ישראל: בנכס המנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל יש לבחון את סוג הזכות, תנאי החכירה, הצורך באישורים ותשלומים והאם קיימות מגבלות על העברת הזכויות.
בדיקות מול הרשות המקומית ומוסדות התכנון
- בירור חובות עירוניים הקשורים לנכס: יש לבדוק אם קיימים חובות ארנונה או תשלומים עירוניים אחרים ולוודא שהחוזה מטיל אותם על הצד המתאים עד למועד מסירת הדירה.
- בדיקת היטלים ואגרות החלים על העסקה: עורך הדין בוחן האם עשויים לחול היטל השבחה, אגרות או תשלומי חובה אחרים, וכיצד יש להסדיר את האחריות לתשלומם בהסכם.
- עיון במסמכי הבית המשותף: כאשר מדובר בדירה בבית משותף, חשוב לבדוק את צו הרישום, התקנון והתשריט, ולוודא שהדירה והצמדות כגון חניה, מחסן או גג תואמות למצב שהוצג לקונה.
- עיון בתיק הבניין ובמסמכי ההיתר: בדיקת תיק הבניין עשויה לסייע באיתור היתרי הבנייה, תוכניות, צווים, חריגות לכאורה והתכתבויות הנוגעות לנכס.
- בחינת התוכניות החלות על סביבת הנכס: בדיקת התוכניות החלות באזור יכולה ללמד על זכויות בנייה, ייעודי קרקע ושינויים תכנוניים העשויים להשפיע על הדירה או על סביבתה.
- בירור תשלומים והתחייבויות שעשויים להתעורר בעתיד: כדאי לבדוק אם קיימות תוכניות או נסיבות שעשויות ליצור חיובים עתידיים, ולהגדיר בחוזה מי יישא בהם אם יתממשו.
בדיקת הדירה והיערכות כלכלית לרכישה
- בחינת המצב הפיזי של הדירה: עורך הדין מטפל בבדיקות המשפטיות, אך בדרך כלל אינו מחליף מהנדס, שמאי או בעל מקצוע הבודק ליקויים פיזיים. לכן מומלץ לשקול בדיקה מקצועית של מצב הדירה, המערכות וההתאמה להיתרים.
- התאמת תנאי העסקה למימון ולמשכנתה: לפני החתימה חשוב לוודא שלוח התשלומים מתאים להון העצמי, לאישור המשכנתה ולמועדים שבהם צפויים כספי הבנק להשתחרר.
- בדיקת המיסים והחיובים החלים על המוכר: גם חיובים המוטלים על המוכר עשויים להשפיע על הקונה אם לא יוסדרו כנדרש. לכן החוזה צריך לקבוע בטוחות שיבטיחו את קבלת האישורים הדרושים להעברת הזכויות.
עריכת חוזה רכישת הדירה
- ניהול המשא ומתן וגיבוש הסכם המכר: עורך הדין מתאים את החוזה למאפייני העסקה וקובע בו את התמורה, לוח התשלומים, הבטוחות, מועד המסירה, חלוקת המיסים והתשלומים והסעדים במקרה של הפרה.
- המסמכים הנלווים להסכם רכישת דירה: להסכם עשויים להתלוות נסח רישום או אישור זכויות, מסמכי הבית המשותף, תשריטים, אישורי משכנתה, ייפויי כוח, הצהרות ומסמכים נוספים בהתאם לעסקה.
- חתימה על ייפויי כוח להשלמת הרישום: ייפויי הכוח נועדו לאפשר את ביצוע הפעולות הנדרשות להשלמת העסקה ולהגן על הצדדים במקרה שאחד מהם אינו משתף פעולה לאחר החתימה.
- הכנת שטרי המכר והמסמכים להעברת הזכויות: כאשר הזכויות רשומות בטאבו, יש להכין ולחתום על שטרי המכר ועל יתר המסמכים הדרושים לרישום הקונה כבעל הזכויות.
הגנה על הקונה לאחר חתימת החוזה
- רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש – לאחר החתימה והתשלום הראשון נהוג לפעול לרישום הערת אזהרה, ככל שניתן, כדי לתת ביטוי פומבי להתחייבות להעביר את הזכויות לקונה.
- הסרת המשכנתה הרשומה לטובת הבנק של המוכר – אם על הנכס רשומה משכנתה, יש לקבוע מנגנון מסודר לקבלת מכתב כוונות, להעברת הסכום הדרוש לבנק ולמחיקת השעבוד.
- קבלת הדירה והעברת החזקה לקונה- במועד המסירה יש להסדיר את מסירת המפתחות, בדיקת מצב הדירה, רישום המונים, העברת החשבונות וקבלת האישורים שנקבעו בחוזה.
- השלמת רישום הדירה על שם הרוכש – הטיפול בעסקה מסתיים רק לאחר איסוף האישורים והמסמכים הנדרשים ורישום הזכויות על שם הקונה בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי העניין.
כמה עולה עורך דין לקניית דירה?
שכר הטרחה תלוי במורכבות העסקה, בשווי הדירה, במקום רישום הזכויות ובהיקף הבדיקות והטיפול הנדרש. לפני תחילת העבודה מומלץ לקבל הסכם שכר טרחה המפרט אילו שירותים נכללים במחיר והאם קיימות הוצאות נוספות.
באיזה שלב משלמים לעורך הדין?
מועד התשלום נקבע בהסכם שכר הטרחה. ניתן לקבוע תשלום במועד פתיחת הטיפול, במועד חתימת הסכם המכר או במספר שלבים לאורך העסקה. חשוב להסדיר מראש את המועדים ואת היקף השירות שניתן תמורת התשלום.
